高富諾領(lǐng)銜 外資大鱷重啟對華投資

　　摘要：“美國老鄉(xiāng)”在中國市場的業(yè)績刺激著更多美國房地產(chǎn)資本。就在前不久，美國老牌基金——富蘭克林鄧普頓(60年投資管理經(jīng)驗、全球管理資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到4957億美元)披露，在亞洲新近募集了8億美元的房地產(chǎn)基金，其中25%計劃投向中國市場。

　　一些走在前面的外資大鱷，最近開始重新啟動沉睡一年的對華投資計劃，這是我國樓市值得注意的信號。

　　異常變化的直接刺激因素即來自今年中國樓市的再創(chuàng)新高，表現(xiàn)出領(lǐng)先全球的“生命力”。國際知名房地產(chǎn)開發(fā)商美國漢斯高級副總裁郝士博告訴本報記者，新江灣城項目堅定了漢斯在中國投資的落地開發(fā)模式，接下來除有大連項目進(jìn)入開發(fā)外，還將繼續(xù)關(guān)注北京、上海以外成本相對較低的城市發(fā)展機(jī)遇，擴(kuò)大投資。作為備注的是，借助樓市行情，漢斯上海項目加州·水郡一期公寓8月開盤不到2周，幾近清盤，大賺一把。

　　“美國老鄉(xiāng)”在中國市場的業(yè)績刺激著更多美國房地產(chǎn)資本。就在前不久，美國老牌基金——富蘭克林鄧普頓(60年投資管理經(jīng)驗、全球管理資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到4957億美元)披露，在亞洲新近募集了8億美元的房地產(chǎn)基金，其中25%計劃投向中國市場。

　　外資大鱷紛紛在此時再次出手，其中很大一部分把中國作為經(jīng)濟(jì)危機(jī)后展開新一輪投資周期的第一站，背后有著怎樣的邏輯？

　　本報記者近日專訪了英國最大房地產(chǎn)基金公司高富諾亞太區(qū)首席執(zhí)行官陸智德。這位幾乎已經(jīng)是中國通的國際大鱷亞太區(qū)負(fù)責(zé)人透露，高富諾在2008年10月宣布了一只重點針對中國的6億美元基金，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)波及全球的近一年中，一分錢未花，現(xiàn)在，到了重啟投資開始在中國花錢的時候了，“第一筆交易將很快會宣布完成”。

　　作為除大摩之外，近幾年在中國樓市動作最為頻繁的國際知名資本大鱷，高富諾傳達(dá)的是走在前面的外資對中國掀起新一輪投資的信號。

　　外資大鱷結(jié)束“冬眠”

　　《21世紀(jì)》：您在去年10月宣布高富諾已成立一只6億美元的基金，將投資中國的購物中心等零售物業(yè)并正在尋找上海的地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會。但是，到現(xiàn)在整整一年，我們并沒有看到你們?yōu)檫@只基金在中國市場進(jìn)行的任何投資動作，是因為什么？

　　陸智德：是的，這只基金在2008年9月完成募集，至今尚未完成一項投資。主要原因在于完成募集后至今，美國爆發(fā)的金融危機(jī)演化成了全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，世界各個地區(qū)市場的經(jīng)濟(jì)都出現(xiàn)不同程度動蕩，投資環(huán)境相對惡劣，出于安全考慮，相應(yīng)推遲了基金的投資計劃。

　　不過，整個基金的投資策略并沒有變化。該基金設(shè)計的投資周期是8年，還有相對較長的時間充分運(yùn)作。現(xiàn)在，我們已經(jīng)重新啟動了整個投資進(jìn)程，一些具體的投資項目正處于商談階段，目前還無法進(jìn)行宣布。不過，最快下個月，相信我們就會有第一筆交易宣布完成。

　　《21世紀(jì)》：就在上個月，貴公司選擇將2007年樓市高峰期收購的翠湖天地兩幢樓散賣，但在兩年前投下5.4億元購入該物業(yè)的時候，你們曾宣布傾向于長期持有租賃，這是否意味著你們在中國的投資策略發(fā)生根本性調(diào)整？目前的計劃如何？

　　陸智德：出售翠湖項目，租賃市場的回報不如預(yù)期是主要原因，這是正常的投資調(diào)整，不涉及對華投資的根本策略。短期內(nèi)，我們根據(jù)具體物業(yè)的經(jīng)營狀況、市值等綜合判斷，將不斷評估包括翠湖等現(xiàn)有的資產(chǎn)，作出相應(yīng)調(diào)整。

　　出售這類住宅物業(yè)，將優(yōu)化資金流，集中資金進(jìn)行新的投資。短期來看，我們將把新投資的關(guān)注點更多放在商業(yè)地產(chǎn)，例如優(yōu)質(zhì)的零售物業(yè)，注重可帶來持續(xù)現(xiàn)金流的投資項目。

　　但中期而言，我們在中國以及亞洲的投資策略并沒有根本變化，目前在亞洲的投資規(guī)模占整個高富諾的8%，五年內(nèi)的目標(biāo)是將這一比例增加到20%，而在新增的業(yè)務(wù)中，將有高達(dá)50%來自中國市場。

　　我們將繼續(xù)增加中國的投資和業(yè)務(wù)規(guī)模，包括擴(kuò)充團(tuán)隊。目前重啟的這個基金投資臨近尾聲時，計劃在中國成立一個更大規(guī)模的基金。

　　胃口不減方式劇變

　　《21世紀(jì)》：高富諾曾與德國SEB基金聯(lián)手收購上海的住宅項目，高富諾還是香港上市公司泛海集團(tuán)的股東之一，擁有15%股權(quán)，您同時還是泛海集團(tuán)的董事之一，在具體的投資方式上，高富諾還將有哪些調(diào)整和嘗試？

　　陸智德：住宅始終是我們在中國市場最重視的投資領(lǐng)域。目前正在制定的明年投資計劃中，將繼續(xù)聚焦住宅領(lǐng)域，重在上海、香港、東京三地展開新的投資計劃，不斷增加三地的資產(chǎn)規(guī)模。

　　我們不簡單對住宅進(jìn)行收購?fù)顿Y，將更多涉足開發(fā)領(lǐng)域，已經(jīng)在香港、東京進(jìn)行住宅項目開發(fā)，本周我們與泛海集團(tuán)合作開發(fā)的香港豪宅項目就將推出，上海有機(jī)會也將涉足項目開發(fā)。

　　在具體的方式上，將以合作開發(fā)為主，習(xí)慣于各持股50%的合作方式，高富諾將參與項目設(shè)計，部分項目參與項目開發(fā)管理直至后期營銷。

　　其次，零售物業(yè)的投資將是第二重點，目前已經(jīng)在上海成立了零售物業(yè)管理團(tuán)隊，考慮在上海以外的城市如北京、深圳以及大連、重慶等城市尋求零售物業(yè)的收購機(jī)會。

　　《21世紀(jì)》：為何越來越多涉足風(fēng)險比收購更大的項目開發(fā)？高富諾是否考慮和不少國際投資者一樣，在中國內(nèi)地房地產(chǎn)公司尋求上市的過程中，尋找更多股權(quán)投資的機(jī)會？

　　陸智德：高風(fēng)險，同時也是高收益。在新入一個市場時，一般以收購成熟物業(yè)為主，當(dāng)積累本土經(jīng)驗到一定程度，第二步直接參與開發(fā)，同時配合一些基金的收購?fù)顿Y，將豐富基金的回報模式，增加投資收益。不過，是在收購?fù)顿Y為主前提下，增強(qiáng)開發(fā)能力。

　　投資尋求上市的房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，這是一個很有意思的選擇，我們也在關(guān)注、發(fā)現(xiàn)一些優(yōu)秀的中國房企，不排除在這些企業(yè)上市過程中進(jìn)行投資。但目前高富諾和大部分外資基金一樣，依然是以項目引導(dǎo)模式為主。投資泛海集團(tuán)股權(quán)的個案，也是基于此前雙方有著長期項目層面的良好合作。