資金為王 上市房企與國企主導(dǎo)樓市

　　摘要：“地王”迭出的2007年，房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)歷了一場前所未有的洗牌，行業(yè)集中度明顯提高，中國前四大開發(fā)商的市場份額由2006年的4.6%上升至2008年的7.7%。此次同樣由“地王”引發(fā)的洗牌之戰(zhàn)會(huì)將行業(yè)引向何方？

　　“因金融危機(jī)而啟動(dòng)的一輪房地產(chǎn)行業(yè)洗牌沒有進(jìn)行到底，就被四萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃帶動(dòng)起來。但中國房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌并沒有結(jié)束，新的洗牌動(dòng)力來自于哪里？來自于地價(jià)快速上漲和地王頻出。”近日，在“對話天津空港(2009年秋季)區(qū)域論壇”上，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松直言。

　　“地王”迭出的2007年，房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)歷了一場前所未有的洗牌，行業(yè)集中度明顯提高，中國前四大開發(fā)商的市場份額由2006年的4.6%上升至2008年的7.7%。此次同樣由“地王”引發(fā)的洗牌之戰(zhàn)會(huì)將行業(yè)引向何方？

　　“地王熱”未退

　　進(jìn)入10月，土地市場并沒有退溫跡象。

　　10月22日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，在10月10日和20日兩天，公司再收杭州、南京、廣州琶洲村改造以及佛山市東平新城共四幅土地，總成本價(jià)約為93.31億元。9月份，保利地產(chǎn)已揮金90多億用以增持土地。兩月接近200億元，數(shù)字可謂驚人。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年9月份，房企拿地王的力度明顯比2007年要大，2007年9月份全國的地王不超過30個(gè)，但9月僅在監(jiān)控范圍內(nèi)的就有50個(gè)，成交總價(jià)達(dá)800億元左右。

　　中國指數(shù)研究院報(bào)告稱，上個(gè)月，10重點(diǎn)城市中，一線城市地塊溢價(jià)水平明顯高于二線城市。上海、北京溢價(jià)水平超過100%，上海更是高達(dá)125%。南京9月的溢價(jià)水平72%，為二線城市中最高。

　　“地王”已成為土地市場中的“經(jīng)常事件”。

　　資金主導(dǎo)

　　追根溯源，持續(xù)“地王熱”的背后定有資金量的強(qiáng)大支持。

　　來自國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，今年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38991億元，同比增長38.8%。其中，國內(nèi)貸款8190億元，增長47.2%；企業(yè)自籌資金12787億元，增長14.5%；其他資金17654億元，增長62.4%。

　　記者也注意到，在其他資金中，定金及預(yù)收款10269億元，增長52.0%；個(gè)人按揭貸款5345億元，增長107.7%。今年二季度以來，樓市火爆的行情也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了源源的資金流。今年前三季度，全國商品房銷售面積58371萬平方米，同比增長44.8%。商品房銷售額27532億元，同比增長73.4%。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)的融資平臺(tái)也少不了資本市場。

　　“相對于五年前這種單一的依賴銀行體系的系統(tǒng)，房地產(chǎn)公司的融資多樣化的渠道正在被打開，現(xiàn)在融資可以通過股權(quán)、二次發(fā)行、債券。”中國證券市場研究中心總干事王波明日前稱，三季度以來，一批房地產(chǎn)公司相繼推出公司債，規(guī)模達(dá)百億以上。“萬科、保利、招商、金地”四大房企業(yè)近期已經(jīng)完成或者即將實(shí)施的再融資規(guī)模就超過280億元。

　　王波明預(yù)計(jì)，今年房地產(chǎn)公司在資本市場的融資額或?qū)⑦_(dá)到500億美元以上。

　　上市房企與國企雙主導(dǎo)

　　資金的力量是巨大的。在目前的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境下，資金不僅締造了“地王”，同樣，也加速了行業(yè)格局調(diào)整。

　　“從原來的低準(zhǔn)入門檻，轉(zhuǎn)向因?yàn)榈貎r(jià)推動(dòng)下的高門檻、高資金要求，并推動(dòng)中國房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中度提高。”巴曙松指出。

　　克而瑞(中國)、中國房地產(chǎn)測評中心最新公布的數(shù)據(jù)顯示，土地儲(chǔ)備前十名的房企，其土地儲(chǔ)備之和已達(dá)3.05億平方米。按目前的銷售速度，個(gè)別房企土地儲(chǔ)備量夠其銷售10多年。

　　與2007年相比，此輪房地產(chǎn)格局重塑一個(gè)重大的變數(shù)就是，從2007年上市公司唱“獨(dú)角戲”演變成由上市公司和國企同臺(tái)的“二人轉(zhuǎn)”了，保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、碧桂園、雅居樂地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、世茂房地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、中國海外發(fā)展、華潤置地等，是這場精彩“二人轉(zhuǎn)”的主角。

　　SOHO中國董事長潘石屹指出：“拿地門檻越來越高了。如果不是一個(gè)上市的公司或者實(shí)力雄厚的國有企業(yè)，沒有很好的融資途徑，要一下拿出40個(gè)億50個(gè)億，確實(shí)是非常困難。”

　　“在本次金融危機(jī)中，政府采取寬松的貨幣政策來刺激經(jīng)濟(jì)，4萬億的財(cái)政款，中央資金大多都流入了央企和國企，面對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)項(xiàng)目顯然是一種更好的投資渠道。”華高萊期市場研究部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這使得國企在此輪“地王熱”中的叫價(jià)能力超出了行業(yè)和公眾的判斷力。“而國企與政府密切的關(guān)系使得他們的行為多少帶著未來政策的導(dǎo)向和訊息。而對于一個(gè)當(dāng)時(shí)處于弱市的房地產(chǎn)市場來說，沒有什么比政策更重要。”這或是國企受命于“地王”的更深層次原因。