分析師稱樓市剛性需求透支過度 信貸政策需重新定調(diào)

　　摘要：顯然，在決定樓市走勢(shì)的供、求兩大基本因素上，對(duì)市場(chǎng)需求量的過度透支遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新增供應(yīng)量的微幅下跌。更值得注意的是，前三季度，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資1058.01億元，比去年同期增長6.1%，增幅比上月提高1.9個(gè)百分點(diǎn)，比1-7月提高5.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　北京等一些城市喊“房荒”，即有人站出來說“房價(jià)難以下跌”。但是，當(dāng)市場(chǎng)需求的透支有甚于房源的消化時(shí)，結(jié)論卻是不同的，在上海等不少城市，這種情況似乎更接近于現(xiàn)實(shí)。

　　10月26日，上海市統(tǒng)計(jì)局公布的“前三季度本市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況”統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，商品住宅施工面積、新開工面積繼續(xù)下降，較同期降幅分別為3.5%和下降6.2%，但降幅分別較前8個(gè)月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)和1.1個(gè)百分點(diǎn)。但是，前三季度，商品住宅銷售面積2230萬平方米，同比暴增49.5%。

　　顯然，在決定樓市走勢(shì)的供、求兩大基本因素上，對(duì)市場(chǎng)需求量的過度透支遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新增供應(yīng)量的微幅下跌。更值得注意的是，前三季度，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資1058.01億元，比去年同期增長6.1%，增幅比上月提高1.9個(gè)百分點(diǎn)，比1-7月提高5.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　這種“新增供應(yīng)量微幅下跌、需求消化量暴增、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)回升”的局面，已是目前國內(nèi)大部分城市樓市的共同特征。各級(jí)地方政府在樓市優(yōu)惠政策年底節(jié)點(diǎn)，面臨著對(duì)市場(chǎng)調(diào)控平衡能力的考驗(yàn)。

　　“內(nèi)虛不旺，房地產(chǎn)7折利率優(yōu)惠政策仍需延續(xù)。”于是，克而瑞(中國)研究中心此時(shí)發(fā)布專題報(bào)告呼吁，急速收縮信貸政策，將會(huì)打擊脆弱的市場(chǎng)需求。

　　易居中國分析師薛建雄坦言，現(xiàn)在出手購買的基本上是以投資目的為主了，剛需能消化的今年消化得差不多了，沒消化的在目前高房價(jià)下都有一定難度，市場(chǎng)只要一冷，成交將瞬間消失。

　　“零成交”怪象？

　　一直以來，樓市的“怪現(xiàn)象”往往在市場(chǎng)處于變盤的節(jié)點(diǎn)冒出來，就如當(dāng)年大規(guī)模退房在房價(jià)從高點(diǎn)跌落的時(shí)候出現(xiàn)。

　　“零成交”現(xiàn)象近期突然在上海等一些城市出現(xiàn)。

　　上海佑威·樓市通數(shù)據(jù)顯示，9月共有80個(gè)項(xiàng)目取得銷售許可證，其中19個(gè)樓盤在10月上半月中零成交，大部分位于郊區(qū)的金山、松江等區(qū)域。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴本報(bào)，零成交樓盤，其中較大部分屬于項(xiàng)目尾盤的情況，但也有不少項(xiàng)目延遲推盤，個(gè)別項(xiàng)目確實(shí)是賣不動(dòng)。

　　就在上海等許多城市新開樓盤依然“一房難求”的時(shí)候，零成交樓盤的悄然出現(xiàn)，成為市場(chǎng)中的另類，但也暗示著一些變化。“其中的上海金山‘鄉(xiāng)間藝墅’項(xiàng)目，可能就是開盤了，但是銷售不好。”陸騎麟列舉了其中一個(gè)零成交樓盤。

　　這個(gè)金山零成交項(xiàng)目處在一個(gè)怎樣的市場(chǎng)？上海華燕市場(chǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，第三季度金山房價(jià)漲幅居上海全市各區(qū)縣之首，成交均價(jià)為7440元/平方米，環(huán)比上季度暴漲47%。

　　據(jù)本報(bào)了解，在金山區(qū)房價(jià)暴漲的背后，則是今年該區(qū)投資比例出現(xiàn)大幅度增長。此前有媒體披露的金山區(qū)房地局一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2004年-2008年，在金山地區(qū)購房的本地自住客一直穩(wěn)定在85%以上，但今年上半年，這一數(shù)字已經(jīng)降到64%。

　　而本報(bào)記者從多家二手房中介公司了解到，投資客已開始在金山高點(diǎn)拋售。當(dāng)?shù)刭徺I力則難以支撐目前的過高房價(jià)，在此背景下，該區(qū)新上市樓盤中突然出現(xiàn)賣不動(dòng)而零成交的樓盤，就并不奇怪了。

　　正如薛建雄所言，從上海金山區(qū)到今年被過度刺激拉高的整個(gè)樓市，以目前的狀況，一旦投資需求萎縮，整個(gè)市場(chǎng)可能突然面臨購買力消失的危險(xiǎn)局面。而這種危機(jī)出現(xiàn)的主要原因就在于剛需被過度透支。

　　被過度透支的剛需

　　截至10月28日記者截稿，上海官方網(wǎng)站顯示，全市一手普通住宅可售房源為17518套共計(jì)157.13萬平方米。

　　很多人沒有想到，就在國慶后樓市成交量節(jié)節(jié)敗退的時(shí)候，10月23日，上海單日商品住宅成交達(dá)到1589套，創(chuàng)下2009年以來單日成交新高。10月19日—10月25日，上海商品住宅成交(包含動(dòng)遷及配套商品房)成交高達(dá)7080套合計(jì)73萬平方米，較前一周增加17.8%。

　　若以上一周的全市成交量估算，目前上海存量可售一手住宅已經(jīng)不夠一個(gè)月銷售，這是今年大多數(shù)時(shí)候人們看待樓市的角度，但若從樓市需求透支的角度去看市場(chǎng)走勢(shì)，要擔(dān)心的其實(shí)不是“房荒”，而是“買房者荒”。

　　多項(xiàng)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，目前正處于市場(chǎng)需求被透支的高點(diǎn)。

　　上海銀監(jiān)局前日發(fā)布的三季度房地產(chǎn)信貸運(yùn)行報(bào)告顯示，截至9月末，上海全市中外資銀行房地產(chǎn)貸款余額首次突破7000億元大關(guān)，達(dá)7134.1億元，比年初增加1175.8億元。增長的主力來自于購房貸款(包括個(gè)人、單位所購商業(yè)用房及住房)，而不是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。1-3月，購房貸款增量僅占所有房地產(chǎn)貸款增量的18%，1-6月這一比例升至50%，1-9月進(jìn)一步升至65%。其中，個(gè)人住房貸款第三季度新增454.6億元，創(chuàng)下單季最高紀(jì)錄。

　　上海銀監(jiān)局指出，個(gè)人房貸迅猛增長出現(xiàn)新特點(diǎn)，一是新建住房貸款增量占比上升，二是“兩外人士”(外地人和外國人)住房貸款增量占比上升，1-9月高達(dá)36%。眾所周知，新房、兩外人士，恰恰是樓市投資需求最集中的。

　　上海市統(tǒng)計(jì)局10月26日的最新報(bào)告指出，前三季度，上海商品房銷售面積2478.50萬平方米，比去年同期增長45.5%，增幅高出1-8月2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅銷售面積2230萬平方米，增長49.5%，增幅高出0.4個(gè)百分點(diǎn)。與不足5%降幅的新增供應(yīng)量相比，接近50%的需求消耗增幅更加觸目。

　　政府調(diào)控面臨考驗(yàn)

　　9月末，上海房地產(chǎn)不良貸款余額為62.4億元，較6月末約增加9.2億元；不良率也從6月末的0.81%升至0.87%。

　　誰也不愿意去預(yù)測(cè)，當(dāng)需求量迅速萎縮、交易量快速回落、房價(jià)下行出現(xiàn)時(shí)，已沖高的巨量房貸余額面臨的不良率風(fēng)險(xiǎn)，意味著什么。

　　“現(xiàn)在面臨著政策節(jié)點(diǎn)，主要就是執(zhí)行近一年的寬松信貸政策和樓市優(yōu)惠政策，需要重新定調(diào)。”薛建雄坦言，政策環(huán)境的變化，可能在瞬間令市場(chǎng)產(chǎn)生方向性調(diào)整。

　　除各地方政府去年出臺(tái)的樓市優(yōu)惠政策外，2008年10月22日中央政府部門出臺(tái)的以鼓勵(lì)住房消費(fèi)為目的的全國性救市政策之重頭戲——“7折利率優(yōu)惠政策”，執(zhí)行期限即將于年底到期，才是左右樓市方向最關(guān)鍵因素之一。7月份以來二套房貸款政策力度亦有所加強(qiáng)，市場(chǎng)紛紛產(chǎn)生政府要調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，打壓房價(jià)的猜想。由此，市場(chǎng)對(duì)于信貸優(yōu)惠政策即將取消的預(yù)期大增。

　　“我們認(rèn)為年內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)政策有望保持平穩(wěn)，貨幣政策環(huán)境依然寬松，目前取消信貸優(yōu)惠政策的可能性不大，首次置業(yè)及改善性購房將繼續(xù)得到支持。”克而瑞(中國)研究中心近期報(bào)告明確表示，“信貸政策收緊不會(huì)一刀切，有可能會(huì)分步驟地逐步實(shí)施。對(duì)于首次置業(yè)和改善性需求將維持7折利率優(yōu)惠以鼓勵(lì)消費(fèi)，而對(duì)于投資性需求則在首付成數(shù)和貸款利率方面予以逐步的限制和收緊。”

　　但是，開發(fā)商的心態(tài)顯然不這么樂觀，“趕末班車”的情況屢見不鮮，以北京、上海等城市為代表，不少樓盤趕年底前開盤、優(yōu)惠促銷。

　　目前，大部分市場(chǎng)需求紛紛開始出現(xiàn)觀望。最終，是駭人聽聞的“房荒”導(dǎo)致價(jià)格上行還是被忽略的剛需過度透支導(dǎo)致市場(chǎng)調(diào)整，考驗(yàn)的關(guān)鍵就在于從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)出發(fā)，政府作出的調(diào)控決策，這是個(gè)難題。