調(diào)查顯示：我國(guó)地價(jià)的決定性因素是市場(chǎng)供求關(guān)系

　　摘要：值得注意的是，由于土地從購(gòu)買(mǎi)到開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，一般有２至３年時(shí)間，期間房?jī)r(jià)會(huì)隨經(jīng)濟(jì)周期而變化調(diào)整。在２００７年全國(guó)十大“地王”中，既有以數(shù)千萬(wàn)元違約損失退地的，也有變相“囤地”等待“解套”的。因此，拍賣(mài)后的土地閑置監(jiān)管問(wèn)題值得高度關(guān)注。

　　國(guó)土資源部開(kāi)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，從我國(guó)土地市場(chǎng)實(shí)踐看，最終影響地價(jià)的決定性因素主要是市場(chǎng)供求關(guān)系。

　　記者２６日從國(guó)土資源部獲悉，由中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院、國(guó)土資源部土地利用管理司從今年５月底開(kāi)始進(jìn)行的這項(xiàng)調(diào)查，范圍為全國(guó)１０５個(gè)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)城市，調(diào)查方式為城市內(nèi)分區(qū)域隨機(jī)抽樣，對(duì)象主要是２００６年以來(lái)取得土地且已進(jìn)入銷(xiāo)售階段的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，部分房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍的城市選取了少量２００４年、２００５年取得土地的案例。此次測(cè)算案例統(tǒng)一為以招拍掛方式、“凈地”形式公開(kāi)出讓的商品房用地。在６２０個(gè)有效案例中，銷(xiāo)售房?jī)r(jià)最高為４５０００元／平方米，最低為１１３０元／平方米；地價(jià)占房?jī)r(jià)最低比例為５．３％，最高為５８．６％。大多數(shù)案例的地價(jià)房?jī)r(jià)比在１５％至３０％之間。全部案例平均為２３．２％，其在３０％以下的約占７８％。按案例所處地域劃分，東部地區(qū)案例３１６個(gè)，地價(jià)房?jī)r(jià)比平均為２７％；中部地區(qū)案例１５８?jìng)�(gè)，地價(jià)房?jī)r(jià)比平均為２１％；西部地區(qū)案例１４６個(gè)，地價(jià)房?jī)r(jià)比平均為１８％。

　　國(guó)土資源部專項(xiàng)調(diào)查結(jié)果認(rèn)為，從我國(guó)土地市場(chǎng)實(shí)踐看，最終影響地價(jià)高低的決定性因素主要是市場(chǎng)供求關(guān)系，而土地需求直接受開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的影響。在招拍掛出讓國(guó)有土地時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)之間不同的報(bào)價(jià)主要基于各自對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期以及期望實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，預(yù)期房?jī)r(jià)扣除建安成本和利潤(rùn)后即為開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)價(jià)。預(yù)期普遍向好則競(jìng)價(jià)激烈、“價(jià)高者得”，反之則底價(jià)成交甚至流拍、流標(biāo)頻現(xiàn)。除預(yù)期因素外，近幾年部分城市出現(xiàn)個(gè)別樓面地價(jià)高于周邊房?jī)r(jià)即所謂“天價(jià)地”現(xiàn)象，與土地自身區(qū)位、其他行業(yè)資金進(jìn)入以及企業(yè)上市融資、資本運(yùn)營(yíng)等多種因素也密切相關(guān)，其中“地段越好、房子越好賣(mài)”的規(guī)律導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)激烈。

　　此次調(diào)查房?jī)r(jià)為商品房開(kāi)盤(pán)時(shí)平均售價(jià)，地價(jià)為土地出讓時(shí)樓面地價(jià)。土地取得時(shí)間為取得國(guó)有土地使用權(quán)證時(shí)間。值得注意的是，由于土地從購(gòu)買(mǎi)到開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，一般有２至３年時(shí)間，期間房?jī)r(jià)會(huì)隨經(jīng)濟(jì)周期而變化調(diào)整。在２００７年全國(guó)十大“地王”中，既有以數(shù)千萬(wàn)元違約損失退地的，也有變相“囤地”等待“解套”的。因此，拍賣(mài)后的土地閑置監(jiān)管問(wèn)題值得高度關(guān)注。